【法律知識｜租屋族與房東都要懂】什麼是「視為完成點交」？──《租賃住宅市場發展及管理條例》第12條解析 【楊忠憲律師】｜台北民事律師推薦
一、什麼是「點交」？
點交是指租賃契約終止時，房東與房客雙方一起確認房屋狀況與設備完整性，並交還鑰匙、搬離的過程。一般來說包含：
設備清點（如冰箱、冷氣、家具等）
房屋狀況確認（是否破損、髒亂等）
鑰匙交還
雙方簽署點交文件
二、什麼是「視為完成點交」？
《租賃住宅條例》第12條規定：「租賃契約消滅時，應由雙方共同完成點交。一方未會同，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。」這條文的設計，是為了避免房客失聯、拒點交，導致房東無法回收房屋的問題。
三、問題來了：房客還住在裡面，也可以「視為完成點交」嗎？
這正是實務上最大的爭議點！
✅ 房客已經搬走：大多數見解認為，若房客搬離後不回應點交，經催告仍不配合，就可視為已完成點交。此時房東可以安全地進入房屋整理與出租。
❌ 房客還住在屋內：爭議極大！你若硬闖，可能會被認定為刑法第306條「侵入住居罪」，屬於犯罪行為。
四、法院怎麼看？
法院的判決意見分歧。例如：有法院支持「房客搬離＋催告」即可視為完成點交，房東可取回房屋（如桃園地院106年桃簡字1408號判決）。
五、實務建議
✅ 承租人（房客）注意：
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搬離時記得配合點交，留下書面或錄影證明，保障自己權益。
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否則可能被認定為未返還房屋，甚至被求償「違約金」或「不當得利」。
✅ 出租人（房東）應該：
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保留催告紀錄（書面、簡訊、LINE等）
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確認房客是否真的搬離（觀察水電用量、鄰居訪查等）
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不要擅自進屋！仍有法律風險，最好經法律程序或律師協助。但也有法院認為，只要房客未交還鑰匙、仍占有，視為點交不成立（如新北地院107年訴字1842號）。因此，確認房客是否實際搬離成為關鍵！
六、修法建議
目前條例對於「視為完成點交」缺乏明確定義，學者建議應修正條文：
明定：承租人已搬離＋催告未果才可適用。
避免房東誤以為可以「自力救濟」，而誤觸法律紅線。
結語
《租賃住宅市場發展及管理條例》第12條是房東、房客雙方的重要法律保障，但在實務上卻因「搬離與否」產生諸多疑義。若未處理妥當，不僅無法順利交接，還可能誤觸法律陷阱。
不論你是租屋族或房東，都該了解這條文背後的法律效果，避免好意出租，卻惹來官司！